Come si svolge un'asta immobiliare

Per partecipare a un’asta immobiliare bisogna conoscere alla perfezione le modalità della vendita.

Supponiamo che abbiate già trovato l’immobile che fa al caso vostro. Avete studiato per bene la Consulenza tecnica sul bene (CTU) e, trovandolo di vostro interesse, avete deciso di partecipare.

Dopo aver depositato l’offerta telematica (magari con l’aiuto di un professionista), arriva il giorno della vendita. Ma cosa accade nel concreto?

Il giorno della vendita

È finalmente arrivato il giorno in cui viene bandita l’asta telematica. Con le proprie credenziali bisognerà accedere alla piattaforma prescelta dal tribunale per quella determinata asta (es. astetelematiche o fallcoaste nei tribunali di Roma e Tivoli). Generalmente arriva anche una comunicazione via email o pec di promemoria della vendita.

Il delegato alla vendita (referente della procedura, colui che bandisce l’asta), collegandosi dalla sala delle aste, avvia l’udienza. Da qui possono aprirsi diversi scenari:

• non ci sono offerte!

Quando non ci sono offerte, significa che l’asta è andata ovviamente deserta.

Ma come è possibile visto che siete sicurissimi di aver depositato la vostra domanda di partecipazione? A volte può accadere che qualcosa vada storto e i motivi possono essere i più svariati. Quando questo accade, non riuscirete a vedere l’apertura della vendita perché la piattaforma non vi abiliterà. In passato accadeva di frequente ma negli ultimi tempi, quando c’è un problema tecnico o non si è osservata la procedura di compilazione della domanda per filo e per segno, si riceve una pec che ci informa che la nostra offerta è stata scartata dal sistema.

Se vi capita di essere scartati, ed è ormai troppo tardi, il delegato non potrà fare nulla per ammettervi alla gara (inoltre dovrete preoccuparvi di recuperare la vostra cauzione che non vi sarà restituita in automatico!).

È importante, per evitare queste problematiche, non ridursi all’ultimo secondo per il deposito dell’offerta.

• ci sono più offerte depositate.

Nel caso di più offerte depositate, il delegato alla vendita dovrà procedere alla verifica della regolarità formale di ogni singola offerta. Potrebbero volerci pochi minuti come un’ora. Tutto dipende dalla mole di offerte presentate.

Se la vostra offerta supererà il vaglio del delegato alla vendita, verrete ammessi alla successiva gara insieme agli altri offerenti ammessi alla partecipazione.

La gara generalmente ha una durata di 24 ore durante la quale ciascun offerente ammesso potrà fare i propri rilanci. Per ciascun rilancio è previsto un minimo e può capitare che alcuni di essi siano abbastanza esosi. Un rilancio può essere determinato in 1.000,00 euro come 10.000,00. In quest’ultimo caso è comprensibile come possano bastare davvero pochi rilanci per far lievitare il prezzo del bene agognato.

Ognuno ha la propria “strategia”, c’è chi rilancia subito e chi invece aspetta gli ultimi secondi prima della chiusura della vendita per poter rilanciare. Tuttavia, in caso di rilancio fatto all’ultimo secondo è in genere previsto il prolungamento della gara di ulteriori 10 minuti definito “auto estensione” in modo da consentire agli altri di rilanciare. Se nell’arco dei 10 minuti verrà effettuato un altro rilancio, ci sarà un altro prolungamento di 10 minuti. L’auto estensione, ovviamente, non è illimitata, bensì ha una durata massima di 120 minuti, ciò vuol dire che saranno possibili fino a 12 estensioni di 10 minuti.

Passate le 24 ore, il delegato si recherà nuovamente in sala aste e, esaurito il tempo, aggiudicherà il bene al maggiore offerente.

Il delegato dunque provvede a incamerare la cauzione del solo aggiudicatario mentre provvederà allo svincolo delle cauzioni degli altri offerenti che potranno esser certi di ritrovare i propri denari nel conto corrente di provenienza (in questo caso la restituzione avviene in automatico).

• c’è una sola offerta depositata

Questo significa che potreste esservi aggiudicati la vendita!

Prima di essere “proclamati” aggiudicatari però il delegato dovrà procedere alla verifica della regolarità dell’offerta ovvero controllare che tutta la documentazione rispetti quanto previsto nell’avviso di vendita. Solo dopo aver superato questo attento controllo verrete nominati aggiudicatari.

Cosa accade se la vostra offerta non supera il vaglio del delegato?

Nel caso in cui l’offerta risulti incompleta di documenti fondamentali, verrà inevitabilmente scartata . Quando questo accade, la cauzione vi sarà restituita in automatico su ordine del delegato (tranne nel caso in cui il motivo della vostra esclusione sia proprio la mancanza della cauzione: Uno dei motivi più frequenti per il quale si viene scartati è proprio la mancanza della cauzione - ciò non significa che il bonifico non sia stato fatto, tuttavia la somma non è stata “trovata” nel conto vasca dedicato alle aste del Tribunale). Potrebbero esserci diversi motivi per i quali la vostra offerta non possa essere considerata valida. Senza entrare troppo nello specifico (l’argomento merita un post a parte), se la vostra offerta risulterà incompleta potreste rischiare di non essere ammessi alla gara (in caso di più offerenti) o non aggiudicarvi il bene (in caso la vostra sia l’unica offerta).

Sarà opportuno farsi trovare on-line nel giorno e nell’ora indicati nell’avviso di vendita perché ciascuna piattaforma ha una chat dalla quale il delegato potrà farvi domande per avere dei chiarimenti o per permettervi di integrare la documentazione mancante (quando è possibile farlo).

Asta conclusa

L'asta si è dunque conclusa. Nel caso in cui non siate voi gli aggiudicatari, come detto in precedenza, la cauzione vi sarà restituita in automatico, salva l'ipotesi in cui abbiate commesso errori nell'effettuare il bonifico e questo non risulti visibile (in tal caso bisognerà rivolgere un'apposita istanza per richiedere indietro la cauzione). Nel caso in cui, invece, siate voi gli aggiudicatari dovrete attendere le indicazioni del delegato alla vendita che, con apposita comunicazione, vi indicherà entro quando e come versare il saldo del prezzo e le relative spese, oltre a tutta la documentazione necessaria da produrre per la successiva redazione della bozza del decreto di trasferimento.